SFH e SFI: entenda como funcionam essas opções de financiamento

Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) são dois sistemas de financiamento disponíveis para quem deseja comprar um imóvel. Contudo, eles apresentam algumas características distintas entre si, que são importantes na hora de optar por um deles.

No artigo de hoje, vamos explicar como esses sistemas funcionam para que você possa escolher entre SFH e SFI no momento de financiar o seu imóvel, esclarecendo, assim, todas as dúvidas sobre o tema. Continue a leitura!

O que é SFH?

O Sistema Financeiro de Habitação, conhecido apenas pelo acrônimo SFH, é um modelo de financiamento originalmente criado em 1964, destinado a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população.

O seu grande diferencial está nas taxas de juros, que costumam ser reduzidas em relação a outros modelos de instituições financeiras convencionais.

No entanto, para ter acesso a esse benefício no custo do financiamento de um imóvel, o solicitante precisa cumprir algumas condições e regras específicas, que veremos na sequência.

Diversas instituições financeiras estão autorizadas pelo Banco Central para oferecer esse formato de crédito. Portanto, recomendamos o comparativo de taxas antes de solicitar o seu financiamento. 

Dessa forma, você pode conseguir melhores condições para o seu fluxo de caixa — seja ele pessoal ou empresarial.

Quais são as regras para solicitar o SFH?

A primeira regra para financiar um imóvel por meio do SFH é o valor de avaliação do imóvel: ele não pode ser superior a R$ 1,5 milhão. 

Além disso, tenha em mente que haverá uma análise de crédito visando entender a sua fonte de renda e a capacidade de honrar com o valor das parcelas.

Outro ponto é ter mais de 18 anos ou ser emancipado após os 16 anos.

Por fim, em relação ao tipo de imóvel, ele não precisa estar pronto (imóveis em obras ou reformas são aceitos), mas é necessário que seja residencial — não são aceitos, portanto, edifícios comerciais no SFH.

Uma vez que o sistema é para facilitar a compra de imóvel próprio, a casa não pode ser utilizada para outra finalidade. Assim, não pode ser alugada ou funcionar como um estabelecimento comercial.

Além do imóvel ser residencial devem ser observadas algumas características, pois nem todo imóvel pode ser financiado pelo SFH, entre elas:

• Seja localizado em áreas urbanas;
• Esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis
• Não tenha sido negociado com o uso do FGTS nos últimos 3 anos, tanto em sua aquisição quanto em sua construção;
• Esteja no mesmo município em que o comprador exerce a sua ocupação principal ou no município em que o comprador resida por, pelo menos, 1 ano.

O prazo para pagamento vai até 35 anos, o que oferece um bom fôlego financeiro ao solicitante. Há também um limite de 80% do valor total do imóvel que pode ser financiado.

Entre as operações elegíveis no SFH temos:

• Financiamento para aquisição de imóveis residenciais, novos, usados ou em construção;
• Financiamento a pessoas físicas para construção de imóvel residencial, podendo incluir a aquisição de terreno;
• Financiamento para reforma ou ampliação de imóveis residenciais;
• Financiamento para produção de imóveis residenciais.

É possível usar o FGTS no SFH?

Sim, pode ser usado tanto no início do financiamento, para pagar parte do valor de entrada do imóvel, quanto para amortizar as parcelas do financiamento para reduzir o saldo devedor ou o prazo do financiamento.

O uso do FGTS no financiamento de um imóvel é permitido, mas desde que o solicitante seja brasileiro e tenha ao menos três anos de trabalho registrados na sua carteira e ainda atender algumas regras:

• Não possuir financiamento ativo no SFH, em qualquer parte do País;
• Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município:
• de sua atual residência incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana;
• onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana.

O imóvel também deve atender algumas condições:

• Ser residencial urbano, destinar-se à moradia do titular a conta do FGTS, apresentar na data de avaliação condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção que comprometam sua estrutura;
• Estar matriculado no Cartório de registro de imóveis.
•  Não possuir registro de gravame que resulte em impedimento à sua comercialização;
• Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior, há menos de 3 anos.

IMPORTANTE: Esteja atento as regras tanto do SFH quanto do FGTS regulamentadas pelo Governo Federal as quais podem sofrer modificações nas características do financiamento e nas regras. As demais regras do FGTS podem ser consultadas diretamente na Resolução CCFGTS nº 994.

O que é SFI?

Já o SFI é uma sigla para Sistema Financeiro Imobiliário, tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com os fundos respectivos. Também é um sistema para financiamento de imóveis, mas apresenta características e regras mais flexíveis para os solicitantes. Usa recursos de grandes instituições e investidores e geralmente é utilizado no financimaneo de imóveis considerados de alto padrão.

Portanto, o SFI surge como uma boa alternativa. Essa flexibilidade se aplica também ao valor, uma vez que o modelo aceita imóveis com valor de avaliação acima de R$ 1,5 milhão.

Aqui, não há uma definição sobre taxas de juros, o que permite às instituições financeiras maior liberdade de atuação. 

SFH e SFI: quais são as diferenças?

Como vimos ao longo do artigo, o SFH e o SFI são dois sistemas criados para o financiamento de imóveis que acabam por se complementar.

O SFH tem como característica a regulamentação pelo Governo Federal das condições de financiamento imobiliário, como por exemplo a taxa de juros, quota e prazos. Os recursos utilizados no SFH são do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE e do FGTS. As operações com recursos do FGTS possuem regulamentação própria.

Já o SFI, não possui regulamentação no que se refere as condições de financiamento, as quais são definidas pelos Agentes Financeiros.

De um lado, para a compra de imóveis residenciais, temos as vantagens do SFH, incluindo as taxas de juros mais acessíveis, a possibilidade do uso do FGTS e a liberação praticamente imediata dos recursos financeiros.

Por outro lado, o SFH não permite o financiamento integral do valor imóvel, de modo que o solicitante precisa participar com os seus próprios recursos.

O grande benefício no SFI está na flexibilidade com regras menos engessadas. Nele é possível adquirir prédios comerciais ou propriedades de maior valor, até mesmo ultrapassando o limite do valor do imóvel de R$ 1,5 milhão do SFH.

Aqui, entretanto, também existem pontos de atenção, como um maior custo, que naturalmente acaba encarecendo um pouco o seu financiamento.

Qual é a melhor opção?

Considerando esse cenário, não há um modelo de financiamento imobiliário melhor, mas sim aquele que atende às suas necessidades.

Se a sua busca for por um imóvel residencial, sem ultrapassar o valor de R$ 1,5 milhão, então provavelmente o SFH vai ser uma boa escolha. Isso especialmente em função das suas menores taxas de juros, que diminuem a dívida na aquisição do seu imóvel.

Por outro lado, para fins de locação ou compras de imóveis de valor acima das regras estabelecidas, o uso do SFH não será permitido. Neste caso, a alternativa é utilizar o SFI, que vai oferecer condições para esses imóveis que não estejam adequados às regras do SFH.

Em suma, podemos dizer até que o SFI é uma opção para aqueles solicitantes que não puderem financiar o seu imóvel por meio do SFH, desde que atendidas as exigências estabelecidas pelo Agente financeiro no SFI.

Gostou de conhecer o SFH e o SFI? Esses são dois meios de flexibilizar as condições de pagamento na compra de imóveis, tornando-os mais acessíveis para a população brasileira.

Aproveite para entrar em contato com o NAC, entender como solicitar o seu financiamento e negociar as melhores taxas possíveis, permitindo, assim, pagar menos ao comprar o seu imóvel!